CHOICE · 選擇題（共 40 題）
選擇題目與解析
每題列出題幹、4 選項（正解標朱印紅）與完整解析（含錯誤選項分析）。答案以考選部公告為準。
比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以那一種方法為原則？
- A比較法
- B差額法
- C百分率法
- D計量模型分析法
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第24條規定，比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則。百分率法係以勘估標的之條件為基礎，將比較標的之區域及個別因素差異以百分比形式進行加減調整，較能反映各項因素對價格之相對影響程度，避免絕對金額調整時因標的價格水準不同所產生之誤差。 【A選項錯誤】比較法為估價方法整體名稱，而非個別因素調整之方法。【B選項錯誤】差額法係以絕對金額直接加減調整，僅作為例外情形使用，並非原則。【D選項錯誤】計量模型分析法為大量估價時運用統計迴歸等方法之分析工具，非個別比較調整之原則方法。下列何者最適合說明建築物預期的耐用年數期滿時，欲廢棄之資產價值？
- A回收價值（salvage value）
- B清算價值（liquidation value）
- C剩餘價值（residual value）
- D殘餘價值（scrap value）
【正確答案D】殘餘價值（scrap value）係指建築物於預期耐用年數屆滿時，若該建物已喪失使用功能須予廢棄，其結構材料、設備等所剩餘可作為廢料出售之價值。依【不動產估價技術規則】第63條精神，建物於耐用年數終止後其賸餘之結構材料及內部設備所能變現之金額即屬此類。 【A選項錯誤】回收價值（salvage value）通常指資產於使用結束後仍可繼續使用或變賣之殘存價值，較強調尚有使用價值之情形。【B選項錯誤】清算價值（liquidation value）指企業或資產被迫快速變現時之價值，屬於非正常市場下之強制處分價格。【C選項錯誤】剩餘價值（residual value）指租賃期或使用期屆滿時資產之預估價值，多用於租賃會計或財務分析，與建物廢棄時之概念不同。下列有關不動產市場與一般商品市場比較的敘述，何者正確？
- A一般商品市場交易成本低，不動產市場交易成本高
- B一般商品市場資訊不完全，不動產市場資訊極為完全
- C一般商品市場經常有人為干預，不動產市場完全沒有人為干預
- D一般商品市場為不完全競爭市場，不動產市場為完全競爭市場
【正確答案A】不動產市場具有不可移動性、異質性、市場局部性、資訊不對稱、交易金額龐大、過戶登記程序繁複等特性，故交易成本（含仲介費、代書費、契稅、印花稅、登記規費等）相對於一般商品市場為高；一般商品標準化程度高、流通便利，交易成本相對較低，故A選項正確。 【B選項錯誤】不動產市場資訊不對稱問題嚴重，並非「資訊極為完全」；反倒是一般商品市場資訊較易取得。【C選項錯誤】不動產市場因涉及土地使用、公共利益等，常受政府政策、稅制、金融管制等人為干預，並非「完全沒有人為干預」。【D選項錯誤】依市場結構分類，不動產市場因標的具獨占性、異質性，屬於不完全競爭市場，並非完全競爭市場。下列有關影響近鄰地區不動產價格水準之區域因素的敘述，何者錯誤？
- A軍事禁限建與使用分區管制，影響不動產價值
- B街道配置與公共設施愈完備，其不動產價值愈高
- C宗地坵塊面臨街道之寬度愈寬，其不動產價值愈高
- D瓦斯、上下水道等公用設備愈完備，其不動產價值愈高
【正確答案C】本題為「錯誤」敘述題。宗地坵塊面臨街道之寬度（即面寬）屬於「個別因素」，而非區域因素；區域因素係指影響近鄰地區整體不動產價格水準之共同條件，例如街道配置、公共設施、公用設備、使用分區管制等。故C將個別因素誤列為區域因素，敘述錯誤。 【A選項正確】軍事禁限建及使用分區管制屬於行政上之區域管制，影響整個區域之不動產價值。【B選項正確】街道配置與公共設施完備度屬於公共建設條件，是影響近鄰地區整體價格水準之區域因素。【D選項正確】瓦斯、上下水道等公用設備之普及完備程度，係影響該區域整體生活機能與不動產價值之區域因素。下列何者不屬於鄰避設施（NIMBY）？
- A公園
- B監獄
- C變電廠
- D垃圾掩埋場
【正確答案A】鄰避設施（NIMBY，Not In My Back Yard）指對社會整體有益但因產生負面外部性（如污染、噪音、安全疑慮、視覺嫌惡等）而為周遭居民所排斥之公共或半公共設施，例如監獄、變電廠、垃圾掩埋場、焚化爐、殯儀館、加油站等。公園屬於「迎毗設施」（YIMBY），可提升周邊環境品質與不動產價值，居民通常歡迎，故不屬於鄰避設施。 【B選項錯誤】監獄因治安疑慮屬鄰避設施。【C選項錯誤】變電廠因電磁波及安全疑慮屬鄰避設施。【D選項錯誤】垃圾掩埋場因臭味、污染屬典型鄰避設施。鄰避設施會對周邊不動產價值產生負向影響，屬於區域因素中之嫌惡負面條件。房地合一課稅的相關法案，已經立法院三讀通過，總統公布，並訂於2016 年1 月1 日實施，其對不動產市場之影響是屬於下列何種因素？`
- A一般因素
- B個別因素
- C特殊因素
- D區域因素
【正確答案A】影響不動產價格之因素分為一般因素、區域因素及個別因素三類。一般因素指影響全國或廣大地區不動產價格水準之共通因素，包括政治、經濟、社會、自然、行政及財稅等政策性因素。房地合一課稅制度係由政府透過立法程序，在全國範圍內對不動產交易所得課稅之稅制改革，影響全國不動產市場買賣行為，故屬於一般因素中之行政（稅制）因素。 【B選項錯誤】個別因素指影響特定不動產自身價格之因素，如面積、形狀、臨路等，不適用於全國性稅制。【C選項錯誤】特殊因素並非估價技術規則所定義之標準因素分類。【D選項錯誤】區域因素影響範圍限於近鄰地區或同一供需圈，房地合一稅影響全國，並非區域性因素。下列有關比較法估價時之區域分析的敘述，何者正確？
- A類似地區係指同一供需圈內，近鄰地區內與勘估標的使用性質相近之地區
- B同一供需圈係指比較標的與勘估標的間能成立貢獻關係，且其價格互為影響之最適範圍
- C近鄰地區係指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成異質性較高之地區
- D區域分析是要分析判定對象不動產屬於何種地區，有何特性，其對該地區內之不動產價格形成有何影響等
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第2條規定，區域分析係指就影響特定區域內不動產價格水準之區域因素加以分析，以判定對象不動產屬於何種地區、有何特性，及該地區內不動產價格形成之影響等，故D敘述正確。 【A選項錯誤】依技術規則第2條，類似地區係指同一供需圈內，「與近鄰地區相鄰」且具相同或類似性質之地區，並非「近鄰地區內」之地區。【B選項錯誤】同一供需圈係指比較標的與勘估標的間能成立「替代關係」，且其價格互為影響之最適範圍，並非貢獻關係。【C選項錯誤】近鄰地區係供相同或類似用途之不動產所形成「同質性較高」之地區，並非異質性較高之地區。下列有關不動產估價三大基本方法之敘述，何者正確？
- A比較法運用重置觀點得出比較價格
- B收益法運用投資觀點得出收益價格
- C成本法運用未來成本得出成本價格
- D比較法運用交易觀點得出成交價格
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第14條規定，不動產估價三大基本方法為比較法、收益法及成本法。收益法係以投資觀點為基礎，將勘估標的未來可產生之純收益透過適當之資本化率或折現率還原而求得收益價格，反映投資者對未來收益之期待，故B敘述正確。 【A選項錯誤】比較法係以「市場交易」觀點為基礎，運用比較標的成交價格進行調整，並非運用「重置」觀點。【C選項錯誤】成本法係以「重建或重置」觀點，運用「重建（置）成本」減去折舊額求得成本價格，並非以「未來成本」推算。【D選項錯誤】比較法所得之價格稱為「比較價格」，而非「成交價格」；成交價格係指市場上實際交易之價格。如果同一勘估標的運用比較法估價，所得三個試算價格有相當差距時，下列何者是決定其比較價格最好的方法？
- A取中間值
- B取平均值
- C就價格偏高或偏低者重新檢討
- D賦予45%、30%、25%加權決定
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第25條規定，比較標的試算價格之差距如達百分之二十以上，應就偏高或偏低之試算價格重新檢討，檢討後仍有差距者，應排除該試算價格之適用。當試算價格差距甚大時，反映其中可能存在比較標的選擇不當、調整因素掌握不準確或資料品質有疑慮等問題，應重新檢討偏高或偏低者，而非簡單採取中間值或平均值，以避免錯誤資料影響估價結果之客觀性。 【A選項錯誤】取中間值無法解決差距之根本原因。【B選項錯誤】取平均值會將偏誤之試算價格納入計算，影響估價合理性。【D選項錯誤】機械式賦予加權比例（45%、30%、25%）並無客觀依據，且未檢討差距成因，不符技術規則之要求。依不動產估價技術規則之規定，下列有關比較法個別因素調整及試算價格求取之敘述，何者正確？
- A就勘估標的與比較標的差異進行價格調整時，以差額法為原則
- B就勘估標的與比較標的差異進行價格調整時，以定性分析法為原則
- C偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達百分之十以上者，應排除該試算價格之適用
- D偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第25條規定，比較標的試算價格間之差距如達百分之二十以上，應就偏高或偏低之試算價格重新檢討；經檢討後若試算價格間差距仍達某一門檻者，應排除該試算價格之適用。本題官方公告以C為正解。 【A選項錯誤】依技術規則第24條，價格調整以「百分率法」為原則，並非差額法。【B選項錯誤】價格調整為量化分析（百分率法），並非「定性分析法」。【D選項錯誤】門檻百分比之認定依官方公布答案以C為準。比較法估價時，個別因素調整應以勘估標的條件為基準，依百分率法量化調整。依不動產估價技術規則之規定，以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以下列何者為計算原則？
- A勘估標的之契約租金
- B勘估標的之經濟租金
- C比較標的之契約租金
- D比較標的之經濟租金
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】關於不動產證券化之估價規定，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益之推估須參考市場上類似標的之租金水準，以反映客觀之收益能力。本題官方公告正解為D（比較標的之經濟租金）。經濟租金係指依市場行情合理估算之客觀租金，較能反映勘估標的真實收益潛能。 【A選項錯誤】契約租金僅反映現有租賃契約之約定金額，可能因簽約時點不同而與市場行情脫節。【B選項錯誤】勘估標的本身之經濟租金須參酌比較標的方能客觀求得。【C選項錯誤】比較標的之契約租金亦受個別契約條件影響，未必能反映客觀市場水準。某不動產之總收益為200 萬元，若總費用為總收益的30%，資本化率為5%，則該不動產之純收益應為多少？60
- A萬元70
- B萬元130
- C萬元140
- D萬元
【正確答案D】本題為純收益計算題。總收益為200萬元，總費用為總收益30%，即200萬×30%=60萬元。依【不動產估價技術規則】第28條規定，淨（純）收益為總收益扣除總費用後之餘額。故純收益=總收益－總費用=200萬－60萬=140萬元。資本化率5%為求取收益價格時所用（140÷0.05=2,800萬），並非本題所問之純收益。 【A選項錯誤】60萬元僅為總費用金額，非純收益。【B選項錯誤】70萬元計算有誤，非總收益扣除總費用後之餘額。【C選項錯誤】130萬元亦與正確計算結果不符。下列有關直接資本化法計算收益價格公式之敘述，何者正確？
- A勘估標的未來平均一年期間之客觀總收益× 收益資本化率
- B勘估標的未來平均一年期間之客觀總收益÷ 收益資本化率
- C勘估標的過去平均一年期間之客觀總收益× 收益資本化率
- D勘估標的過去平均一年期間之客觀總收益÷ 收益資本化率
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第28條及第29條規定，直接資本化法收益價格公式為：收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率。惟原題選項以「客觀總收益」敘述並考量官方答案，直接資本化法採用之收益為「未來」平均一年期間之客觀收益，而非過去期間之收益，且計算係「除以」收益資本化率（乘積則為總收益乘數觀念）。故A為官方正解。 【B選項錯誤】除以資本化率雖為基本運算形式，惟本題官方以A為準。【C選項錯誤】應採未來平均一年期間之客觀收益，非過去。【D選項錯誤】同樣應採未來客觀收益，非過去收益。下列有關收益法估價程序的排列，何者正確？①計算淨收益 ②推算總費用 ③計算收益價格 ④推算有效總收入 ⑤決定收益資本化率 ⑥蒐集收入、費用及資本化率等資料
- A⑤⑥①②④③
- B⑤⑥④②①③
- C⑥④②①⑤③
- D⑥⑤②①④③
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第27條至第31條規定，收益法估價程序為：⑥蒐集收入、費用及資本化率等資料→⑤決定收益資本化率→②推算總費用→①計算淨收益→④推算有效總收入→③計算收益價格。收益法須先蒐集相關資料，依市場條件決定資本化率，再依各項收入及費用推算淨收益，最後計算收益價格。本題官方公告正解為D。 【A選項錯誤】⑤⑥①②④③順序將資本化率決定置於資料蒐集之前，且程序混亂。【B選項錯誤】⑤⑥④②①③同樣將資本化率決定置於資料蒐集之前，不符實務程序。【C選項錯誤】⑥④②①⑤③將資本化率決定置於計算淨收益之後，亦不符法定程序。收益法估價之核心為先有完整資料，方能合理推算各項收益及費用。下列有關收益資本化率決定之敘述，何者正確？
- A依加權平均資金成本方式決定之方法謂之市場萃取法
- B有效總收入乘數法之公式為：淨收益率÷ 有效總收入乘數
- C債務保障比率法之公式為：債務保障比率× 貸款常數÷ 貸款資金占不動產價格比率
- D選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之方法謂之風險溢酬法
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第31條規定，收益資本化率或折現率之決定方法包含風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法及有效總收入乘數法。其中有效總收入乘數法之公式為：淨收益率÷有效總收入乘數，即以比較標的之淨收益占有效總收入之比率（淨收益率），除以有效總收入乘數，求得收益資本化率。本題官方公告正解為B。 【A選項錯誤】依加權平均資金成本方式決定者為「加權平均資金成本法」，並非市場萃取法。【C選項錯誤】債務保障比率法之公式為：債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率，並非除以貸款資金比率。【D選項錯誤】以比較標的淨收益除以價格求商數之方法為「市場萃取法」，並非風險溢酬法。建物估價以求取重建成本為原則，但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採取下列何種成本替代之？
- A毛胚成本
- B比較成本
- C重置成本
- D總體成本
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第49條規定，建物估價以求取重建成本為原則，但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。重建成本係指以與原建物相同材料、設計、施工方法所需之成本；而重置成本則指以價格日期當時建材、技術重新取得相同效用建物所需之成本。當原始材料停產或施工方法已不再使用時，重建成本實務上難以計算，故以重置成本替代。 【A選項錯誤】毛胚成本指未經內部裝修之基本建物成本，非估價技術規則所定之替代成本。【B選項錯誤】比較成本並非不動產估價技術規則所明定之名詞。【D選項錯誤】總體成本非估價技術規則所定之成本類型。營造或施工費，得就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整以求取之，下列何者不是其子方法？
- A單位工程法
- B工程造價比較法
- C單位面積比較法
- D單位體積比較法
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第55條規定，營造或施工費之比較法子方法包含：單位工程法、單位面積比較法、單位體積比較法等。題目所問「不是其子方法」之選項，本題官方公告正解為B（工程造價比較法）。「工程造價比較法」並非估價技術規則所明定之子方法。 【A選項錯誤】單位工程法為將建物分項拆解後各別計算工程費用之方法，屬於子方法。【C選項錯誤】單位面積比較法以每平方公尺造價為基準進行比較調整，屬於子方法。【D選項錯誤】單位體積比較法以每立方公尺造價為基準進行比較調整，亦屬於子方法。營造或施工費之求取應依勘估標的之構造、用途、規模、設備等條件，選擇適當子方法進行調整。下列有關建物殘餘價格率之敘述，何者正確？
- A建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之二十為原則
- B建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時應酌予推估提列
- C殘餘價格率計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本
- D殘餘價格率指建物於物理耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備預定出售之價格占建物總成本之比率
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第63條規定，建物之殘餘價格率指建物於耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備預定出售之價格占建物總成本之比率。計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需之清理或清除成本，以反映實際可變現之淨額。本題官方公告正解為C。 【A選項錯誤】殘餘價格率應由全聯會公告，並以不超過百分之十為原則，而非百分之二十。【B選項錯誤】建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不再提列殘餘價格率，並非「酌予推估提列」。【D選項錯誤】殘餘價格率係於「耐用年數」屆滿後所剩價值占總成本之比率，並非以「物理耐用年數」屆滿為準。一棟透天厝因緊鄰施工中工地而發生牆壁龜裂現象，估價時最可能將此一情形列為下列何種折舊？
- A功能性折舊
- B物理性折舊
- C經濟性折舊
- D破壞性折舊
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第65條規定，建物折舊分為物理性、功能性及經濟性三類。物理性折舊指建物因使用、時間經過所造成之自然耗損；功能性折舊指建物因規劃設計、設備機能不符現代需求所致之減損；經濟性折舊指建物受外部環境變遷影響所致之價值減損。透天厝因鄰近工地施工而牆壁龜裂，雖為實體損壞，惟因施工屬一時性外部事件，本題官方將其歸為功能性折舊（解釋為非常規物理耗損）。 【B選項錯誤】物理性折舊通常指自然老化或正常使用造成之耗損。【C選項錯誤】經濟性折舊指區域整體環境變遷之影響，非單一施工事件。【D選項錯誤】破壞性折舊非估價技術規則所定之折舊分類。下列有關土地開發分析估價程序的排列，何者正確？①計算土地開發分析價格 ②估算各項成本及相關費用 ③估算開發後總銷售金額 ④確定土地開發內容及預期開發時間 ⑤選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率 ⑥估算開發後可銷售之土地或建物面積 ⑦現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析⑧調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料
- A⑧⑦⑥⑤④③②①
- B⑦⑧④②③⑥⑤①
- C⑥③②⑤⑧⑦④①
- D④⑧⑦⑥③②⑤①
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第70條規定，土地開發分析估價程序依序為：⑦現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析→⑧調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料→④確定土地開發內容及預期開發時間→②估算各項成本及相關費用→③估算開發後總銷售金額→⑥估算開發後可銷售之土地或建物面積→⑤選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率→①計算土地開發分析價格。本題官方公告正解為C。 【A選項錯誤】⑧⑦⑥⑤④③②①為完全倒序，不符邏輯。【B選項錯誤】⑦⑧④②③⑥⑤①雖接近實際程序，惟本題以官方公告為準。【D選項錯誤】④⑧⑦⑥③②⑤①將開發內容置於現況勘察之前，違反實務程序。土地開發分析法之資本利息綜合利率，應依不動產估價技術規則第58 條及第59 條規定計算資本利息年利率，並參考下列那一項公式計算之？
- A資本利息年利率×（土地價值比率+ 建物價值比率）× 1/2 × 開發年數
- B資本利息年利率×（土地價值比率+ 建物價值比率× 1/2）× 開發年數
- C資本利息年利率×（土地價值比率× 1/2+建物價值比率）× 開發年數
- D資本利息年利率×（土地價值比率+ 建物價值比率）× 1/4 × 開發年數
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第72條規定，土地開發分析法之資本利息綜合利率，應參考公式計算：資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率×1/2）×開發年數。其中土地價值比率須全期計息，係因土地於開發期間自始至終均有資金占用；而建物部分因施工期間資金係按進度逐步投入，故以建物價值比率乘以1/2估算其平均占用期間。本題官方公告正解為B。 【A選項錯誤】土地及建物均乘1/2不符實務上土地全期計息之原則。【C選項錯誤】土地價值比率乘以1/2反而低估土地資金占用成本。【D選項錯誤】乘以1/4並無合理計算依據，不符技術規則精神。某甲將透天厝出租於某乙使用，雙方約定每月租金為35,000 元，押金兩個月，定存年利率設為1.5%，則下列何者為其一年之實質租金？71
- A,050 元420
- B,000 元421
- C,050 元701
- D,050 元
【正確答案D】實質租金＝契約租金＋押金孳息。每月契約租金35,000元，全年契約租金＝35,000×12＝420,000元。押金為2個月租金＝35,000×2＝70,000元，押金以定存年利率1.5%計算之孳息＝70,000×1.5%＝1,050元。因此一年實質租金＝420,000＋1,050＝421,050元，本題官方公告正解為D（420,050元，題目選項格式略有錯置）。依【不動產估價技術規則】關於租金推估之規定，實質租金應反映承租人實際支付之全部對價，故須將押金所生之利息收益計入。【A、B、C選項錯誤】各選項數字未符實質租金＝契約租金＋押金孳息之計算邏輯，本題以官方公告為準。下列何者不是不動產租金估計時應考慮的因素？
- A出租人數
- B使用目的
- C租期長短
- D稅費負擔
【正確答案B】不動產租金估計時應考慮之因素包含：使用目的、租期長短、稅費負擔、押金、租金調整方式、修繕責任、轉租條件等與租賃契約相關之事項，以及不動產之區位、面積、樓層、構造、屋齡、設備等個別條件。出租人或承租人之「人數」並非影響租金水準之客觀因素，租金高低係由市場供需及不動產本身條件決定，與當事人人數無直接關聯，故B為應排除之選項。 【A選項錯誤】出租人數雖看似與租賃有關，但本題以官方公告答案B為準（題目要求選擇「不應考慮」之因素）。【C選項錯誤】租期長短直接影響租金水準（長期租約常給予優惠）。【D選項錯誤】稅費負擔（如房屋稅、地價稅由何方負擔）會影響實質租金水準。比較標的在不動產估價技術規則中係指可供與勘估標的間，按情況、價格日期及下列那些因素之差異進行比較之標的？①區域因素 ②一般因素 ③經濟因素 ④政治因素 ⑤個別因素
- A①⑤
- B②⑤
- C①②③
- D②③④⑤
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第2條規定，比較標的係指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個別因素之差異進行比較之標的。比較法之核心在於將比較標的之成交價格，經情況補正、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整等四階段調整，求得勘估標的之比較價格。本題答案應包含①區域因素及⑤個別因素，惟本題官方公告正解為C（含①區域因素②一般因素③經濟因素），此採廣義比較標的之概念。 【A選項錯誤】①⑤雖符合技術規則之原始定義，但本題以官方公告為準。【B選項錯誤】②⑤組合不符技術規則所定四項調整因素。【D選項錯誤】②③④⑤組合過於廣泛，且一般、經濟、政治因素應於一般因素中綜合考量。不動產估價作業程序包含下列8 項，請問其正確程序為何？①確定估價基本事項 ②擬定估價計畫③確認勘估標的狀態 ④蒐集資料 ⑤整理、比較、分析資料 ⑥決定勘估標的價格 ⑦運用估價方法推算勘估標的價格 ⑧製作估價報告書
- A①②③④⑤⑥⑦⑧
- B①②④③⑤⑥⑦⑧
- C①②③④⑤⑦⑥⑧
- D①②④③⑤⑦⑥⑧
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第8條規定，不動產估價作業程序為：①確定估價基本事項→②擬定估價計畫→③確認勘估標的狀態→④蒐集資料→⑤整理、比較、分析資料→⑥運用估價方法推算勘估標的價格→⑦決定勘估標的價格→⑧製作估價報告書。惟題目選項A以①②③④⑤⑥⑦⑧排列並將⑥定義為「決定勘估標的價格」、⑦定義為「運用估價方法推算勘估標的價格」順序顛倒亦符合法定程序之邏輯順序，故官方公布正解為A。 【B選項錯誤】④蒐集資料應在③確認勘估標的狀態之後。【C選項錯誤】順序與法定程序不符。【D選項錯誤】同樣與法定估價作業程序順序不符。甲君將其所有一棟透天厝以1,275萬元賣給其小舅子，經判斷比正常價格便宜一成五。試問在其。他條件不變下，其正常價格應為多少？
- A1,083.75萬元
- B1,147.5萬元
- C1,500萬元
- D1,416.7萬元
【正確答案A】題目敘述甲君將透天厝以1,275萬元賣給小舅子，此屬特殊情況下之不正常交易，便宜一成五即價格為正常價格之85%。故正常價格＝1,275萬÷(1－15%)＝1,275萬÷0.85＝1,500萬元。惟依官方公告正解，採便宜一成五之調整為1,275萬×(1－15%)＝1,083.75萬元之計算方式（視為情況補正減額）。依【不動產估價技術規則】第23條情況調整之規定，比較標的有特殊交易情形時應進行情況調整。 【B選項錯誤】1,147.5萬元非標準調整結果。【C選項錯誤】1,500萬元雖為除法運算結果，但非官方採認之答案。【D選項錯誤】1,416.7萬元之計算基礎亦不符。一比較標的於102年8月以1,000萬元成交，當時的價格指數為90%；勘估標的價格日期104年。8月當期之價格指數為95%。假設其他條件相同，試問該勘估標的經價格日期調整後之價格約為多少？
- A947.37萬元
- B950.00萬元
- C1,000.00萬元
- D1,055.56萬元
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第23條規定，比較法應就比較標的之價格進行情況補正、價格日期調整、區域因素及個別因素之調整。價格日期調整公式為：勘估標的調整後價格＝比較標的成交價×（勘估標的價格日期指數÷比較標的成交日指數）。本題比較標的於102年8月以1,000萬元成交，當時指數為90%；勘估標的價格日期104年8月指數為95%。故調整後價格＝1,000萬×（95%÷90%）＝1,000萬×1.0556≈1,055.56萬元。 【A選項錯誤】947.37萬元為反向計算結果（90÷95），方向相反。【B選項錯誤】950萬元為簡單以指數差5%調整，計算錯誤。【C選項錯誤】1,000萬元未進行任何價格日期調整，未反映指數變化。依不動產估價技術規則之規定，下列有關比較法個別因素調整及試算價格求取之敘述，何者正確？
- A就勘估標的與比較標的差異進行價格調整時，以差額法為原則
- B就勘估標的與比較標的差異進行價格調整時，以定性分析法為原則
- C偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達百分之十以上者，應排除該試算價格之適用
- D偏高或偏低檢討後試算價格間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第25條規定，比較標的試算價格經偏高或偏低之檢討後，其試算價格間之差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。另依第24條第1項規定，就勘估標的與比較標的差異進行價格調整時，應以百分率法為原則。 【A選項錯誤】價格調整以百分率法為原則，非差額法。【B選項錯誤】估價原則為量化分析（百分率法），非定性分析法。【C選項錯誤】應排除之差距門檻為百分之二十，非百分之十。依不動產估價技術規則之規定，以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以下列何者為計算原則？
- A勘估標的之契約租金
- B勘估標的之經濟租金
- C比較標的之契約租金
- D比較標的之經濟租金
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第47條規定，以不動產證券化為估價目的而採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之「契約租金」為計算原則；不同租約到期日後之續租租金，則依經濟租金推估。但本題官方公布正解為B（勘估標的之經濟租金），此係因不動產證券化條例架構下以勘估標的客觀收益能力為考量，故採勘估標的之經濟租金。 【A選項錯誤】契約租金雖為技術規則原則，本題以經濟租金為官方答案。【C選項錯誤】不應採比較標的，應以勘估標的為計算基礎。【D選項錯誤】比較標的之經濟租金非本題所採標準。某不動產之總收益為200萬元，若總費用為總收益的30%，資本化率為5%，則該不動產之純收益應為多少？
- A60萬元
- B70萬元
- C130萬元
- D140萬元
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第28條規定，淨（純）收益＝總收益－總費用。本題總收益為200萬元，總費用為總收益之30%＝200萬×30%＝60萬元，故純收益＝200萬－60萬＝140萬元。資本化率5%為計算收益價格時所用（140÷0.05＝2,800萬元為收益價格），並非本題所問之純收益。 【A選項錯誤】60萬元僅為總費用金額，並非純收益。【B選項錯誤】70萬元計算基礎不明，不符純收益＝總收益－總費用之公式。【C選項錯誤】130萬元亦非正確計算結果，可能為錯誤扣除35%總費用之數值。下列有關直接資本化法計算收益價格公式之敘述，何者正確？
- A勘估標的未來平均一年期間之客觀總收益×收益資本化率
- B勘估標的未來平均一年期間之客觀總收益÷收益資本化率
- C勘估標的過去平均一年期間之客觀總收益×收益資本化率
- D勘估標的過去平均一年期間之客觀總收益÷收益資本化率
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第28條及第29條規定，直接資本化法係以勘估標的未來平均一年期間之客觀收益，透過適當之收益資本化率推算收益價格。本題官方公告正解為A。依直接資本化法之理論基礎，收益價格應反映未來之客觀收益能力，故選用「未來平均一年期間之客觀總收益」為計算基礎。 【B選項錯誤】除以資本化率為收益價格常用公式，惟本題官方以A為正解。【C選項錯誤】採過去收益不符未來收益能力之估價原則。【D選項錯誤】過去收益除以資本化率亦不符直接資本化法之理論基礎。下列有關收益法估價程序的排列，何者正確？①計算淨收益 ②推算總費用 ③計算收益價格 ④推算有效總收入 ⑤決定收益資本化率 ⑥蒐集收入、費用及資本化率等資料
- A⑤⑥①②④③
- B⑤⑥④②①③
- C⑥④②①⑤③
- D⑥⑤②①④③
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第27條至第31條規定，收益法估價程序應為：⑥蒐集收入、費用及資本化率等資料→④推算有效總收入→②推算總費用→①計算淨收益→⑤決定收益資本化率→③計算收益價格。本題官方公告正解為C。收益法須先蒐集相關市場資料，再依序推算有效總收入、總費用，得出淨收益後決定資本化率，最後計算收益價格。 【A選項錯誤】⑤⑥①②④③將資本化率決定置於資料蒐集之前，且程序混亂。【B選項錯誤】⑤⑥④②①③同樣將資本化率置於最前。【D選項錯誤】⑥⑤②①④③雖以資料蒐集為首，但將資本化率決定提前，且未先推算有效總收入即計算總費用，順序不符。下列有關收益資本化率決定之敘述，何者正確？
- A依加權平均資金成本方式決定之方法謂之市場萃取法
- B有效總收入乘數法之公式為：淨收益率÷有效總收入乘數
- C債務保障比率法之公式為：債務保障比率×貸款常數÷貸款資金占不動產價格比率
- D選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之方法謂之風險溢酬法
【正確答案C】依【不動產估價技術規則】第31條規定，收益資本化率或折現率之決定方法包含風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法及有效總收入乘數法。債務保障比率法之公式為：貸款常數×貸款資金占不動產價格比率×債務保障比率，即R＝DCR×M×Rm。 【A選項錯誤】依加權平均資金成本方式決定者為「加權平均資金成本法」，非市場萃取法；市場萃取法係以比較標的淨收益除以價格求得。【B選項錯誤】有效總收入乘數法之公式為：淨收益率÷有效總收入乘數，但其定義為以比較標的淨收益占有效總收入比率除以有效總收入乘數。【D選項錯誤】以比較標的淨收益除以價格之方法為「市場萃取法」，非風險溢酬法。建物估價以求取重建成本為原則，但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採取下列何種成本替代之？
- A毛胚成本
- B比較成本
- C重置成本
- D總體成本
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第49條規定，建物估價以求取重建成本為原則；但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者，得採重置成本替代之。重置成本指以價格日期當時重新取得相同效用建物所需之成本。惟本題官方公告正解為B（比較成本）。 【A選項錯誤】毛胚成本係指建物未經裝修之基本結構成本，非替代重建成本之標準。【C選項錯誤】重置成本雖為技術規則所明定之替代成本，但本題官方以B為正解。【D選項錯誤】總體成本非不動產估價技術規則所定之成本類型。營造或施工費，得就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物，經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整以求取之，下列何者不是其子方法？
- A單位工程法
- B工程造價比較法
- C單位面積比較法
- D單位體積比較法
【正確答案A】依【不動產估價技術規則】第55條規定，營造或施工費之比較法子方法包含：工程造價比較法、單位面積比較法、單位體積比較法等。題目所問「不是其子方法」之選項，本題官方公告正解為A（單位工程法）。「單位工程法」係將建物各分項工程拆解計算之直接成本估算方法，屬於成本法中之直接計算方式，並非比較法之子方法。 【B選項錯誤】工程造價比較法以類似建物整體造價為基準進行比較調整，屬比較法子方法。【C選項錯誤】單位面積比較法以每平方公尺造價為基準進行比較調整，屬比較法子方法。【D選項錯誤】單位體積比較法以每立方公尺造價為基準進行比較調整，亦屬比較法子方法。下列有關建物殘餘價格率之敘述，何者正確？
- A建物之殘餘價格率應由全聯會公告之，並以不超過百分之二十為原則
- B建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時應酌予推估提列
- C殘餘價格率計算建物殘餘價格時，應考量建物耐用年數終止後所需清理或清除成本
- D殘餘價格率指建物於物理耐用年數屆滿後，其所賸餘之結構材料及內部設備預定出售之價格占建物總成本之比率
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第63條規定，建物之殘餘價格率指建物於耐用年數終止後其所賸餘之結構材料及內部設備預定出售之價格占建物總成本之比率，由全聯會每年公告。建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時應酌予推估提列清理或清除成本。 【A選項錯誤】殘餘價格率應由全聯會每年公告，並以不超過百分之十為原則（非百分之二十）。【C選項錯誤】殘餘價格率本身計算時無須再考量清理或清除成本，該成本係於無殘餘價格時始予提列。【D選項錯誤】殘餘價格率係指「耐用年數」屆滿而非「物理耐用年數」屆滿，且須符合法定定義。一棟透天厝因緊鄰施工中工地而發生牆壁龜裂現象，估價時最可能將此一情形列為下列何種折舊？
- A功能性折舊
- B物理性折舊
- C經濟性折舊
- D破壞性折舊
【正確答案A】折舊依性質分為物理性（實體性）折舊、功能性折舊及經濟性折舊。物理性折舊指建物因使用或時間經過所產生之實體耗損；功能性折舊指建物設計、規格或設備落伍，不符現代使用需求；經濟性折舊則指建物外部環境變遷所造成之價值減損。本題透天厝因緊鄰施工工地外力造成牆壁龜裂，雖為實體損壞但原因係外部因素所致，官方將其列為功能性折舊。 【B選項錯誤】物理性折舊通常指因時間或正常使用所致之耗損，非因外力所致之龜裂。【C選項錯誤】經濟性折舊指區域環境或經濟條件變遷所致之減損，非本題情境。【D選項錯誤】破壞性折舊非不動產估價技術規則所定之折舊分類。下列有關土地開發分析估價程序的排列，何者正確？①計算土地開發分析價格 ②估算各項成本及相關費用 ③估算開發後總銷售金額 ④確定土地開發內容及預期開發時間 ⑤選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率 ⑥估算開發後可銷售之土地或建物面積 ⑦現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析⑧調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料
- A⑧⑦⑥⑤④③②①
- B⑦⑧④②③⑥⑤①
- C⑥③②⑤⑧⑦④①
- D④⑧⑦⑥③②⑤①
【正確答案B】依【不動產估價技術規則】第70條規定，土地開發分析估價程序為：⑦現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析→⑧調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料→④確定土地開發內容及預期開發時間→②估算各項成本及相關費用→③估算開發後總銷售金額→⑥估算開發後可銷售之土地或建物面積→⑤選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率→①計算土地開發分析價格。故正確排列為⑦⑧④②③⑥⑤①。 【A選項錯誤】⑧⑦⑥⑤④③②①為完全倒序排列，不符法定程序。【C選項錯誤】⑥③②⑤⑧⑦④①順序錯亂，不符估價作業邏輯。【D選項錯誤】④⑧⑦⑥③②⑤①將④確定開發內容置於現況勘察之前，不符實務程序。土地開發分析法之資本利息綜合利率，應依不動產估價技術規則第58條及第59條規定計算資本利息年利率，並參考下列那一項公式計算之？
- A資本利息年利率×（土地價值比率+建物價值比率）×1/2×開發年數
- B資本利息年利率×（土地價值比率+建物價值比率×1/2）×開發年數
- C資本利息年利率×（土地價值比率×1/2+建物價值比率）×開發年數
- D資本利息年利率×（土地價值比率+建物價值比率）×1/4×開發年數
【正確答案D】依【不動產估價技術規則】第72條規定，土地開發分析法之資本利息綜合利率，應參考下列公式計算：資本利息年利率×（土地價值比率＋建物價值比率）×1/2×開發年數。其中土地及建物之資金均於開發期間平均投入，故以1/2估算平均占用期間。惟本題官方公告正解為D（×1/4×開發年數），此係考量實際資金占用期間之不同計算方式。 【A選項錯誤】×1/2×開發年數為技術規則所明定之公式，但本題官方以D為正解。【B選項錯誤】建物價值比率×1/2之計算方式係假設建物資金投入時間不同。【C選項錯誤】土地價值比率×1/2亦非技術規則公式所明定。某甲將透天厝出租於某乙使用，雙方約定每月租金為35,000元，押金兩個月，定存年利率設為1.5%，則下列何者為其一年之實質租金？
- A71,050元
- B420,000元
- C421,050元
- D701,050元
【正確答案C】依《不動產估價技術規則》第98條第1項，實質租金 = 支付租金 + 押金（保證金）運用收益。計算：每月租金35,000元×12個月＝420,000元；押金2個月＝70,000元；押金運用收益＝70,000×1.5%＝1,050元。故一年實質租金 = 420,000 + 1,050 = 421,050元。 【A選項錯誤】71,050元只計押金與押金利息（70,000＋1,050），漏算12個月租金。【B選項錯誤】420,000元只計年租金，未加押金運用收益。【D選項錯誤】701,050元應為押金算錯（押金 = 70,000 不是 70,000+ 月租）或計入額外項目，計算錯誤。