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77 個容易混淆的
跨法規對照主題

LandExam 自研引擎彙整不動產考試中最容易混淆的跨法規對照主題，依類別分組，每個主題附對照表、 常見誤考點提醒、條號出處與相關高頻條文連結。

民法16 個主題
優先購買權（民法 vs 土地法 §34-1 vs §104 vs §107 vs 經紀法）
§824-1 物權；§34-1、§104、§107 債權；期間 15/10/10 日。
出題頻率 106 條對照
抵押權 vs 質權 vs 留置權（擔保物權三本柱）
抵押＝不動產不移占有；質權＝動產/權利移占有；留置＝法定發生因牽連關係。
出題頻率 1011 條對照
共有物管理 vs 處分 vs 分管契約（98 修法門檻）
處分需全體同意（§819 II）；管理採多數決（§820 I：人數及應有部分均過半，但應有部分逾 2/3 者人數不予計算）；分管契約經登記對受讓人有效（§826-1）。
出題頻率 109 條對照
撤銷 vs 解除 vs 終止 vs 無效（民法效力對照）
無效自始絕對無；撤銷溯及既往；解除回復原狀；繼續性契約用終止（向後失效）。
出題頻率 99 條對照
物權 vs 債權（效力位階與買賣不破租賃）
物權＝對世權絕對性；債權＝對人權相對性。例外：買賣不破租賃債權物權化。
出題頻率 98 條對照
區分所有建物：專有部分 vs 共有部分 vs 約定專用
專有（§799 I 區分所有）+ 共有（§799 III 推定共有）+ 約定專用（公寓§3、§7）。法定空地、樓梯間、避難室不得約定專用。
出題頻率 97 條對照
用益物權體系（地上權 / 不動產役權 / 農育權 / 典權）
99年修法：永佃權廢→農育權（20年）；地役權→不動產役權（範圍擴大）。
出題頻率 811 條對照
不動產善意取得 vs 動產即時取得（公示原則保護）
不動產靠登記公信力（土法§43）；動產靠占有公信力（民§801、§948）。
出題頻率 811 條對照
不動產所有權取得（時效 vs 添附 vs 繼承 vs 法律行為）
時效（§769、§770）；添附（§811-816）；繼承（§759 不待登記）。
出題頻率 89 條對照
物上請求權 vs 占有保護請求權（§767 vs §962）
§767 物上請求權（所有人）無時效；§962 占有保護（占有人）有 1 年除斥期間（§963）。自力救濟限§960 緊急情況。
出題頻率 88 條對照
拋棄繼承 vs 限定繼承 vs 概括繼承（民§1148 後 法定限定）
98年起「全面法定限定繼承」；拋棄＝完全退出（3 月內），限定＝以遺產為限負債。
出題頻率 78 條對照
表見代理 vs 無權代理（代理權外觀責任）
表見代理本人應負授權人責任；無權代理效力未定，本人得承認。
出題頻率 79 條對照
法定地上權三來源 vs 推定租賃 vs 區分地上權
§425-1 推定租賃（債權）；§838-1 抵押後法定地上權；§876 拍賣法定地上權；§841-1 區分地上權（物權）。
出題頻率 75 條對照
租賃 vs 使用借貸 vs 不動產役權（使用他人不動產）
租賃＝有償+債權；使用借貸＝無償+債權；不動產役權＝物權+登記。
出題頻率 69 條對照
親等計算（民§967 直系/旁系 vs 繼承順序）
直系＝代數；旁系＝由己身數至同源再下數至他人。配偶無親等但恆為繼承人。
出題頻率 68 條對照
袋地通行權 vs 通行不動產役權（民§787 法定 vs §851 意定）
袋地通行＝法定相鄰關係（無須登記）；通行役權＝意定物權（須登記）。
出題頻率 57 條對照
跨稅12 個主題
重購退稅：土增稅 vs 房地合一稅（要件對照）
兩者皆「2年內、自住、小換大全退、大換小按比例」；5年內不得改作他用。
出題頻率 96 條對照
印花稅 vs 契稅 vs 登記規費（不動產三稅費）
印花1‰（國稅）；契稅 6%/2%/4%/4%（地方）；登記規費 1‰+書狀費。
出題頻率 96 條對照
農業用地稅務：田賦 vs 不課徵 vs 免徵（地價/增值/遺贈/契稅）
農地農用一條龍：地價稅課田賦（停徵）、增值稅不課徵、遺贈稅不計入、移轉免契稅。
出題頻率 97 條對照
短期持有重稅三段（特銷稅 → 房地合一 + 土增稅）
105.1.1 特銷稅停徵房地部分，房地合一 1.0 同日上路；110.7.1 房地合一 2.0 把短期由 2 年延長至 5 年。
出題頻率 97 條對照
受贈/繼承/出售三段稅務鏈（贈與稅 → 取得 → 房地合一）
①贈與稅 30 日內申報②繼承遺產稅 6 個月內③嗣後出售：成本以受贈/繼承時公告現值或評定價認定（不是市價）。
出題頻率 96 條對照
不動產稅務申報期限總表（七大稅目）
契稅 30 日 / 增值稅 30 日 / 房地合一 30 日 / 遺產 6 個月 / 贈與 30 日 / 印花稅隨件 / 地價稅 11 月 / 房屋稅 5 月。
出題頻率 97 條對照
土地增值稅 vs 房地合一稅（雙軌並行）
土地仍課增值稅；房地合一以「成交-成本-費用-已納增值之漲價總數額」為稅基。
出題頻率 85 條對照
配偶贈與 vs 父母子女贈與（增值/契稅/贈與稅）
配偶贈與：增值稅不課徵、贈與稅不計入；父母子女贈與：照課（每年244萬內免）。
出題頻率 86 條對照
移轉登記之三大稅務證明（增值稅 / 契稅 / 遺贈稅）
不動產移轉登記須附稅證：增值稅繳款書（土稅§51）+ 契稅繳款書（契§19）+ 遺贈稅繳清或同意移轉證明書（遺贈§42）。
出題頻率 86 條對照
信託不動產：地價稅 vs 增值稅 vs 房地合一
地價稅：受託人為納稅義務人；增值稅：信託形式移轉不課；房地合一：以原委託人認定。
出題頻率 76 條對照
共有不動產稅務：地價稅、房屋稅、增值稅、房地合一分擔
原則「按應有部分」分擔；分別共有可申請各別開單；§34-1 處分各自負擔自己稅負。
出題頻率 76 條對照
都更/危老稅捐減免（增值稅、契稅、地價稅、房屋稅）
都更§67 全套減免（增值稅 40%、契稅免徵、地價稅減免、房屋稅減半 2 年）；危老§8 比照但須 3 年內申請。
出題頻率 76 條對照
土登10 個主題
保全/限制登記體系（預告 vs 異議 vs 假處分 vs 假扣押 vs 查封）
預告登記（§79-1 實體保全）vs 異議登記（§75-1 既有登記異議）vs 假扣押/假處分（強執法）vs 查封登記（§138 囑託）。四維度比較：申請主體 / 法源 / 效力 / 塗銷方式。
出題頻率 99 條對照
登記審查（形式 vs 實質）vs 公信力（土§43 vs 民§759-1）
台灣採「實質審查+形式公信」：地政士須查驗權利真偽，登記後對善意第三人絕對效力。
出題頻率 97 條對照
土地總登記 vs 建物第一次登記 vs 變更登記
總登記：政府主動辦理（土§38-§52）；建物第一次：使照後申辦；變更登記：標示/權利異動。
出題頻率 89 條對照
抵押權設定 vs 移轉 vs 內容變更登記
設定：新生（§860/§881-1）；移轉：隨債權移轉（§870）；內容變更：擔保範圍/利息/期間。
出題頻率 87 條對照
共有物分割 vs 土地合併 vs 標的變更登記
分割：物理分為數筆；合併：須同所有人、毗鄰、地目相同；標的變更：抵押標的範圍。
出題頻率 87 條對照
登記規費 vs 書狀費 vs 罰鍰（土§65-§78）
登記費：權利價值1‰；書狀費：每張80元；罰鍰：逾期每月1倍最高20倍。
出題頻率 86 條對照
滅失登記 vs 消滅登記 vs 塗銷登記（三類權利消滅登記）
滅失=「物」消失（建物倒塌）；消滅=「權利」原存在但事後消失（地上權期滿、混同、拋棄）；塗銷=登記原因「自始無效或被撤銷」。
出題頻率 87 條對照
繼承登記態樣（一般 / 公同共有 / 分割繼承 / 拋棄）
繼承登記實體面在民法（§1148 法定限定）；登記面：未辦逾 1 年列冊管理（土§73-1）、應檢附文件（土登§119）、公同→分別共有（§120）、遺囑執行人（§123）、代位申請（§124）。
出題頻率 87 條對照
標示變更 vs 權利變更登記（土登 §85 vs §27）
標示變更：地號、地目、面積、坐落（事實變動）；權利變更：所有權、他項權利。
出題頻率 76 條對照
地籍清理 vs 更正登記 vs 塗銷登記（瑕疵處理）
清理：日據時期或舊登記不完整（§17 以下分類；公告 3 個月見 §8）；更正：登記錯誤遺漏（土法 §69）；塗銷：權利消滅（土登 §143）。
出題頻率 77 條對照
土地稅6 個主題
一生一次 vs 一生一屋（§34 vs §34-1）
一生一次：10% 一次用完；一生一屋：用完一次後再用，須持有6年、設籍6年、無出租營業。
出題頻率 105 條對照
地價稅稅率：基本 vs 累進 vs 特別稅率
基本10‰、累進至55‰；自用2‰、工業10‰、公保6‰、空地2-5倍加徵。
出題頻率 106 條對照
土地增值稅三層稅率（一般累進 vs 自用 vs 長期/重劃減徵）
一般累進 20/30/40%（土§33 I）→ 自用優惠 10%（§34 I）→ 長期持有減 20/30/40%（§33 II）→ 重劃 §39-1 減 40%。
出題頻率 106 條對照
公告地價 vs 公告土地現值 vs 市價（用途別）
公告地價→地價稅（2年公告）；公告現值→增值稅（每年1/1）；市價→徵收補償。
出題頻率 96 條對照
不課徵 vs 免徵 vs 退稅（土增稅體系）
不課徵→暫不課，原地價遞延；免徵→該次完全不課；退稅→先課後退。
出題頻率 88 條對照
重劃 vs 徵收之稅務減免（增值稅、地價稅）
重劃：增值稅減40%、重劃2年內地價稅減半；徵收：增值稅減40%、被徵收當期地價稅免徵。
出題頻率 86 條對照
徵收4 個主題
一般徵收 vs 區段徵收 vs 市地重劃（取得與分配）
一般徵收給現金、區段徵收給抵價地（≥40%）、市地重劃配回原位（折價抵付公設）。
出題頻率 1010 條對照
徵收程序六階段（含 113.5 修正公益性必要性）
①公聽會與興辦事業核准（§10）②協議價購 3 個月（§11）③公益性必要性 5 因素（§13，113.5 修）④核准徵收公告 30 日（§18）⑤異議複議救濟（§22）⑥撤銷廢止（§49-§50）。
出題頻率 107 條對照
區段徵收 vs 市地重劃 vs 農村社區土地重劃（合作開發三制度）
區段徵收（徵收§4 公權力強制 + 抵價地領回）/ 市地重劃（平§56 自辦或公辦 + 配地）/ 農村社區土地重劃（農村重劃條例 改善農村環境）。
出題頻率 97 條對照
區段徵收抵價地 vs 市地重劃配地（領回機制）
抵價地：書面申請、最低40%、無同位置權；配地：原位次優先、不申請也配。
出題頻率 79 條對照
國土計畫4 個主題
都市計畫 vs 區域計畫 vs 國土計畫（位階與適用）
國土計畫總覽全國（功能分區）→ 都市計畫管都市地區；區域計畫於 114/4/30 後不再適用。
出題頻率 99 條對照
都市計畫變更 vs 國土計畫變更（程序差異）
都計變更走 §19/§23 公展30日+委員會審議；國土計畫個案變更限6款情形。
出題頻率 76 條對照
國土計畫四大功能分區（國保 vs 海資 vs 農發 vs 城鄉）
國土法§20 四大分區（國土保育、海洋資源、農業發展、城鄉發展）/ §21 詳細劃設 / §32 使用許可 / §38 權利減損補償（114 新爭點）。
出題頻率 75 條對照
非都市分區 vs 11 種使用地（過渡至國土計畫）
區域計畫法§15 分區、施行細則§13 11 種使用地（甲乙丙丁建、特定目的事業、農牧、林業、養殖、生態保護、國土保安、暫未編定）。
出題頻率 75 條對照
都計3 個主題
容積管制 vs 容積獎勵 vs 容積移轉（三種容積工具）
管制（都計§39 法定容積上限）/ 獎勵（都更§65 原 1.5 倍 or 法定 1.3 倍 / 危老§6 約 1.4 倍）/ 移轉（容移辦法§6 古蹟、公保地、私公設）。
出題頻率 96 條對照
主要計畫 vs 細部計畫（都市計畫法）
主計畫管骨架（土地使用、人口、交通）；細部計畫管血肉（建蔽、容積、街廓）。
出題頻率 87 條對照
都市計畫使用分區（住、商、工、公設、農業、保護）
都計法 §32 分區設置 + §33 保護/農業 + §34 住宅 + §35 商業 + §36 工業 + §37 其他行政文教 + §38 特定專用。違反處罰在 §79（§80 為強制執行罰）。
出題頻率 77 條對照
地政士2 個主題
地政士懲戒事由 vs 程序 vs 罰鍰（消極/積極資格）
積極（§5 考試及格）/ 消極（§6 五款）/ 處分 4 種（§43 警告、申誡、停業 2 月-2 年、除名）/ 違反條款分類懲戒（§44）/ 懲戒委員會（§45）/ 公會罰鍰（§51）。
出題頻率 106 條對照
地政士業務範圍 vs 經紀人業務（§16 八款 vs 經紀法）
地政士 8 款業務（§16）vs 經紀人 4 款（經紀法 §4）：簽證 vs 廣告，登記 vs 仲介。
出題頻率 99 條對照
經紀法2 個主題
不動產說明書應記載 vs 不得記載 vs 簽章義務
經紀法§22 出租出售說明書範圍 / §23 製作交付義務 / §24 簽章。內政部公告之「應記載及不得記載事項」（113 修）詳列項目。
出題頻率 106 條對照
經紀人 vs 經紀營業員 vs 經紀業（資格、業務、罰責）
經紀人（§13 考試及格）/ 營業員（§14 30 小時訓練）/ 業者（§4 仲介或代銷）。簽章權限僅經紀人；行為人 + 業者併罰（§29）。
出題頻率 96 條對照
房屋稅2 個主題
房屋稅 1.0 vs 2.0（113.7.1 上路 囤房稅）
2.0 全國歸戶、自住「戶數+設籍」雙條件、非自住法定 2%-4.8%、單一自住降1%。
出題頻率 85 條對照
房屋稅 2.0 住家/非住家/營業用三級稅率（113.7.1 上路）
自住 1%/1.2%（最多 3 戶）→ 非自住 2%-4.8%（囤房）→ 包租代管/公益出租 1.2% → 營業用 3-5%。住辦混用按比例（最低 6 平方公尺認定）。
出題頻率 86 條對照
建築2 個主題
建造 vs 雜項 vs 使用 vs 拆除執照（建築法四種執照）
建造執照（§28 新建、增建、改建、修建）/ 雜項執照（§28 雜項工作物）/ 使用執照（§70 完工後）/ 拆除執照（§78）。建照核准始可施工，使照核准始可使用、接水接電。
出題頻率 97 條對照
既存違章 vs 新違章 vs 程序違章（違章建築三類）
違建辦法§2 違建定義 / §5 既存（53.1.1 前）暫緩拆除 / §11 新違建即報即拆 / 程序違章（建照已申請但不符核准內容）。
出題頻率 65 條對照
信託法2 個主題
信託 vs 委任 vs 寄託（受託管理財產三制度）
信託＝財產權移轉+為他人管理；委任＝處理事務不必移轉所有權；寄託＝保管動產。
出題頻率 811 條對照
自益信託 vs 他益信託 vs 公益信託（信託法§69 以下）
自益＝委託人=受益人；他益＝視同贈與；公益＝慈善文化目的（須許可）。
出題頻率 69 條對照
跨法1 個主題
分別共有 vs 公同共有 vs 應有部分（民法 vs 土地法§34-1）
分別有「應有部分」可自由處分；公同共有依其公同關係，全體同意才能處分。
出題頻率 1010 條對照
都更1 個主題
都更三方式 vs 危老（權變 vs 協議合建 vs 自行實施）
自行實施（§22 1/2 人 + 2/3 面積）/ 協議合建（§43 II 全體同意）/ 權利變換（§57 強制參加，不同意者書面拒絕後現金補償）/ 公辦都更（§12）。
出題頻率 107 條對照
土地行政1 個主題
公告期間（土地法 vs 平均地權 vs 都計法 vs 徵收條例）
土總登 30、徵收 30、重劃 30、都計 30、地價 30 — 公告期間幾乎都是 30 日；§55 一般登記公告才 15 日。
出題頻率 98 條對照
房地合一1 個主題
房地合一稅 1.0 vs 2.0（持有期間、稅率、適用日）
105上路1.0；110.7.1改2.0；短期45%、中期35%、長期20%、超長15%。
出題頻率 98 條對照
公寓1 個主題
公寓大廈規約 vs 區權會決議 vs 管委會決議（決議門檻）
一般決議 1/2 + 1/2（§31）/ 第二次會議 1/5 + 1/5（§32）/ 重大事項 2/3 + 2/3（§33）。規約位階高於決議，得拘束繼受人。
出題頻率 96 條對照
遺贈稅1 個主題
遺產稅 vs 贈與稅（稅率、扣除、不計入）
同採三級累進10/15/20%；遺產免稅額1,333萬、贈與每年244萬；114年起級距上調 12.42%（5,621萬/1.1242億）。
出題頻率 89 條對照
地測1 個主題
一般複丈 vs 鑑界 vs 再鑑界 vs 界址調整
鑑界：確認既有界址（§221 I 一）；再鑑界：對鑑界結果有異議者填具申請書再鑑界（§221 I 二），對再鑑界仍不服者訴請法院或訴訟外解決（§221 I 三）；界址調整：相鄰交換調整。
出題頻率 86 條對照
估價1 個主題
不動產估價三大方法（比較法 vs 收益法 vs 成本法）
估價師應兼採二種以上方法（§14）。比較法（§18）/ 收益法（§28 列舉直接資本化、DCF；§31 DCF；§43 折現率）/ 成本法（§48）。報告書應載事項在 §16。
出題頻率 87 條對照
平均地權1 個主題
公有土地處分（出租 / 讓售 / 設定地上權 / 使用許可）
放領：移轉所有權；放租：使用收益；開發許可：非都市變更編定（國土法後改使用許可）。
出題頻率 66 條對照
考試策略3 個主題
地政士 5 科準備策略｜申論題比例、難度排行與時間規劃
地政士全申論 5 科配分、難度排行、3/6/12 個月時間規劃與答題模板。
準備策略5 科對照
不動產經紀人 5 科配分與準備順序｜歷年難度與時間分配建議
經紀人 5 科配分、難度排序、申論+測驗各半的得分節奏與時間分配。
準備策略5 科對照
民法物權 6 大核心觀念對照｜經紀人與地政士必懂的物權體系
民法物權編 6 大核心觀念：所有權、用益物權、擔保物權、占有、共有、物權變動。
經紀人＋地政士共用6 章對照