為什麼讀這頁

剛決定要考不動產經紀人的考生，最常問的就是「5 科要先從哪一科開始讀？」「哪一科 CP 值最高？」「我只有半年時間，該怎麼分配？」這頁把 5 個應試科目的官方配分權重、申論與選擇題比例、歷年難度排行、以及不同時間長度（3 個月 / 6 個月 / 1 年）的準備順序全部整理成對照表。考選部 113 年實際的合格率約落在 25% 上下，看似不低，但真正的關鍵不是過 60 分，而是「專業科目平均不能未滿 50」這個隱藏門檻。讀完這頁，你會知道為什麼大多數補習班都建議從「不動產經紀法概要」開始入門、為什麼「土地法概要」配分最重卻不該最早讀、以及怎麼用最少的時間把 5 科的成績平均拉到 60 分以上。

H2-1. 不動產經紀人 5 個應試科目

依考選部公告，不動產經紀人專門職業及技術人員普通考試共 5 科：

1. 國文（作文與測驗）：屬普通科目
2. 不動產經紀相關法規概要：含不動產經紀業管理條例、消費者保護法、公平交易法等
3. 民法概要：以總則、債編、物權編為主
4. 不動產估價概要：估價原則、三大估價方法、計算題
5. 土地法與土地相關稅法概要：含土地法、平均地權條例、土地稅法、房屋稅條例等

站內呈現的配分建議比重

| 科目 | 站內準備權重建議 | 題型主軸 |
| --- | --- | --- |
| 國文 | 20% | 作文 + 測驗 |
| 不動產經紀相關法規概要 | 15% | 純記憶法條 |
| 民法概要 | 20% | 觀念 + 條文 |
| 不動產估價概要 | 20% | 計算 + 觀念 |
| 土地法概要 | 25% | 法條 + 稅務計算 |

註：考選部官方的成績計分方式為「國文成績乘 10%」+「4 科專業科目成績總和除以 4 再乘 90%」，及格標準為「總成績滿 60 分」，且「應試科目有一科成績為零分或專業科目平均成績未滿 50 分者，均不予及格」。上表的 20/15/20/20/25 是站內依照歷年命題密度與得分難度建議的「讀書時間分配權重」，不是官方計分權重。

H2-2. 申論題 vs 選擇題比例

不動產經紀人 5 科中，國文以外的 4 科專業科目皆採「申論 + 測驗」混合題型。實際比例：

| 科目 | 申論題 | 測驗題 | 計算題密度 |
| --- | --- | --- | --- |
| 國文 | 作文 1 篇 | 約 10 題 | 無 |
| 不動產經紀法規 | 2 題（各 25 分） | 25 題（共 50 分） | 低 |
| 民法概要 | 2 題（各 25 分） | 25 題（共 50 分） | 無 |
| 不動產估價概要 | 2 題（各 25 分） | 25 題（共 50 分） | 高（每年至少 1 題） |
| 土地法概要 | 2 題（各 25 分） | 25 題（共 50 分） | 中（土地稅計算） |

重點觀念：每科 50 分的申論不是用「寫滿就有分」，而是用「點到關鍵法條 + 涵攝事實」給分。光靠選擇題 50 分滿分也很難過 60 分，申論至少要拿 20 分才有及格空間。

H2-3. 歷年難度排行

依站內 2600+ 題庫的歷年作答資料與考生回饋，5 科難度（由難至易）大致排序如下：

1. 不動產估價概要（最難）：計算題佔比高、估價方法選擇容易誤判、單位換算錯一格就全錯
2. 土地法概要：條文多、特別法多、土地稅計算題複雜（地價稅、土地增值稅、房屋稅都要會）
3. 民法概要：物權編觀念深，但題目反覆考的核心條文不多
4. 不動產經紀相關法規概要：純記憶為主，條文相對少
5. 國文（最簡單）：作文寫到一定字數、結構完整就有基本分

H2-4. 歷年合格率參考

近 5 年不動產經紀人合格率參考（資料來源為考選部考試統計年報，實際數字以官方公告為準）：

| 年度 | 全程到考人數 | 及格人數 | 合格率 |
| --- | --- | --- | --- |
| 109 年 | 約 7,800 人 | 約 2,100 人 | 約 27% |
| 110 年 | 約 8,500 人 | 約 2,000 人 | 約 23% |
| 111 年 | 約 8,200 人 | 約 1,900 人 | 約 23% |
| 112 年 | 約 8,000 人 | 約 1,600 人 | 約 20% |
| 113 年 | 約 7,500 人 | 約 1,800 人 | 約 24% |

註：本表為近年趨勢參考數據，實際合格率與及格人數請以考選部官方公告為準。歷年合格率在 20% ~ 27% 之間波動，並非「過 60 分就會上」這麼單純，因為「專業科目平均未滿 50」的門檻會刷掉約 1/3 的應考人。

H2-5. 準備順序建議

不要從最難的「不動產估價」開始，正確順序是「先建觀念底 → 再進複雜計算」：

推薦準備順序

1. 第 1 站：不動產經紀法概要（純記憶、入門快）
2. 第 2 站：土地法概要（建立土地法體系觀念）
3. 第 3 站：民法概要（物權編，跟土地法互相支援）
4. 第 4 站：不動產估價概要（最後攻計算題，避免太早讀忘掉公式）
5. 同步進行：國文作文（每週寫一篇，不用等到最後）

為什麼經紀法規要最先讀

• 條文數量最少（不動產經紀業管理條例正文約 40 條）
• 法條敘述直白，沒有民法那種抽象概念
• 讀完馬上有「我有在進步」的成就感，能撐過後面的硬科目

為什麼估價要最後讀

• 計算題公式繁雜（比較法、收益還原法、成本法）
• 太早讀容易遺忘，考前最後 1 個月才讀記憶最深
• 觀念部分（價格形成、最有效使用）需要先有土地法基礎才好理解

H2-6. 時間規劃對照（3 個月 / 6 個月 / 1 年）

| 準備期 | 適合對象 | 每週讀書時數 | 重點策略 |
| --- | --- | --- | --- |
| 3 個月 | 本科系或有實務經驗 | 25-30 小時 | 直接寫考古題、補弱點 |
| 6 個月 | 跨領域上班族（推薦） | 15-20 小時 | 1.5 個月一科，最後 1.5 個月衝刺 |
| 1 年 | 完全零基礎 | 10-15 小時 | 前 6 個月建觀念，後 6 個月寫題 |

站內建議的 6 個月版本（最常見）

• 第 1 個月：不動產經紀法概要 + 國文每週 1 篇作文
• 第 2 個月：土地法概要前半段（土地法本法）
• 第 3 個月：土地法後半段（土地稅、平均地權）+ 民法總則
• 第 4 個月：民法債編、物權編
• 第 5 個月：不動產估價概要
• 第 6 個月：考古題全寫 3 輪 + 弱點補強

不動產經紀人考試固定在每年 11 月舉行，建議從 5 月底前正式啟動 6 個月準備期。考試時程固定為週六、週日連續 2 天。

結語：下一步要讀什麼

5 科觀念建立完後，建議從以下幾條 spoke 路徑深入：

• 經紀人準備首頁：整站經紀人題庫與課程入口
• 經紀人報名流程與簡章：報名費 NT$1,600 與報名期程
• 民法第 767 條物上請求權：經紀人民法概要必背條文
• 土地法第 34 條之 1：共有物處分多數決規則

選定一條 spoke 讀完，再回來這頁複習對照，效率會比一次讀完 5 科教科書高很多。